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苏州小区会所被开发商转卖 凸显产权法律空白

2018-07-10 17:56

  苏州市民王先生通过本台热线96110反映,自己2004年购买了吴中区木渎镇合家欢花苑小区的别墅,购房时开发商承诺小区将建立综合会所,包括幼儿园、超市等配套设施,但入住五年来开发商承诺的会所并没有为业主服务,而且转卖给了开发企业的老总,成为他名下的个人财产。小区业主四处投诉,但由于法律的空白,相关部门难以支持。

  2004年,王先生(化名)花了一百多万元购买了苏州合家欢花苑的一栋联排别墅。他告诉记者,买房时正是看中了小区的配套设施。但是06年入住之后却发现所谓的配套设施并没有兑现。

  王先生:“当时买房子的时候,我们在售楼处看了他们的沙盘,听了他们的介绍,以及宣传的画册都写明了有会所啊,幼儿园啊,这些配套设施以及体育场所,正是看到配套齐全我们才买的房子,但我们入住以后却发现什么都没有,包括活动场所以及幼儿园。”

  小区住户李先生也有一种上当的感觉:“小区里面没有配套设施,没有运动场所,老人小孩只能在自己家里,聚会的地方都没有,所以大家都觉得为什么原来答应的会所,现在却没有啊?”

  木渎镇合家欢花苑位于苏州市吴中区的竹园路上,离苏州市区大约20分钟的车程,是一个纯别墅高档小区。记者发现,小区临街的地方有一栋四层的小楼,王先生告诉记者,这就是开发商承诺的会所。原先开发商承诺的幼儿园变成了一家药店,会所里还开起了足浴城,网吧,以及服饰大市场,俨然一排门面房。 

  小区的物业负责人蒋明强告诉记者,开发商根本就没有提供过会所,“我们物业接手合家欢小区,当时业主说有个会所,实际上(开发商)没给我们会所,现在会所是和小区隔断的,水电也是独立的,和我们物业是不相干的。”

  记者了解到,木渎镇的合家欢花苑小区是2002年由木渎新区管委会下属的木渎新区经济技术开发总公司开发,并负责报批土地以及相关手续,再由常熟合家欢房产公司建设。在业主提供的一张苏州市规划局颁发的建设工程规划许可证上记者发现,合家欢花苑会所作为小区一期工程的附属设施报批了4287平方米被准予建设,这也得到了苏州市吴中区规划局的证实,副局长金雪明:“(会所规划的时候有没有啊?)有,有的。包括物业用房也是有的。”

  但目前,该小区的开发商只交付了220平方米的物业用房,其余的4000平米会所,产权一直存在争议。直到2010年小区业委会成立准备维权时却发现,小区的开发商木渎新区经济技术开发总公司突然将会所的产权卖给了常熟合家欢房地产公司老板邵某。

  业主们认为,作为小区一部分报批的会所,应该属于小区业主们共有的产业,现在变成了私人的合法财产。

  业主:“会所是专门立项,作为我们合家欢花苑的附属设施,报批了四千多平方米的房子,但是到现在为止,这四千多平方米的房子却没有我们一席之地。”

  在木渎镇新区管委会,记者见到了木渎新区经济技术发展总公司的代理律师李维峰,他表示卖房资料只是一种宣传,只要购房合同上没有明确注明会所的产权归业主所有,作为开发商就有权决定会所的归属。他说:“现在涉及到会所的问题,在购买商品房的时候,如果双方有约定的话就按约定来,没有约定的话,也确确实实没有把建设成本摊给业主,这个投资没有摊给业主的话,我们认为就会所就该归建筑单位。”

  不过,按照《物权法》第七十三条的规定,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。合家欢花苑会所在规划报批时作为小区一期工程的一部分。在会所归属权有争议的情况下,小区的开发商如何能顺利办理产权的过户手续?苏州市吴中区住房与城乡建设局副局长庄春华表示,目前我国法律上对于会所的归属权并无明确的规定,“江苏包括苏州都没有对会所做相关的规定,但实际上苏州在实际的操作当中,也基本上按照大的立法谁投资谁受益,这个房子肯定是开发商投资的,只要没有特别约定,我们原则上认为应该归开发商所有。”

  开发商在售楼时将会所作为卖点,许诺业主入住后可以享受到各种服务,交付后却不进行兑现。会所建设时是否被纳入均摊面积,业主们是否在买房时已经支付了费用,完全不知情。小区交付后,开发商占据会所过户成功,造成了既定事实。业主维权难上加难。

  对此,南京大学法学院邱鹭风教授认为,在会所归属有争议的情况下,住建局作为政府职能机关不应该急于办理小区会所的产权转让:“当有可能出现产权争议的时候,登记机关应该暂停产权的登记,根据最高人民法院商品房买卖争议方面的司法解释,如果开发商当时已经用明确的语言在广告当中表明,这个小区一定有会所,而且会所的方位和地块已经是确定的,这就构成了正式的要约,就是有法律效应的合同的条款。”

  同时,邱教授也提醒购房者,在签订购房合同时,一定要对开发商承诺的设施进行约定,以避免不必要的麻烦。

  【江苏新闻广播记者(南京地区FM937)赵立孟、张雪】

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